與此同時(shí)，SOHO中國(guó)也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的?！倍A人地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)近年也頻頻拋售名下資產(chǎn)。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)曾以200億元的價(jià)格轉(zhuǎn)手上海浦東世紀(jì)匯綜合體。
對(duì)此，許多人都會(huì)覺(jué)得奇怪，這三位地產(chǎn)業(yè)的大佬好端端的捧著地產(chǎn)“印鈔機(jī)”，為啥還要賣了呢?在一些人看來(lái)，歷次房地產(chǎn)調(diào)控都是“無(wú)疾而終”，這次調(diào)控也將會(huì)是空調(diào)，地產(chǎn)大佬們大手筆拋售名下物業(yè)有些“操之過(guò)急”。不如耐心等待房地產(chǎn)調(diào)控松綁那一天。
事實(shí)上，歷次房地產(chǎn)調(diào)控失效的主要原因是：一方面，土地財(cái)政對(duì)地方政府收入影響較大，地方政府嚴(yán)重依賴于土地財(cái)政。而歷次在打擊房地產(chǎn)過(guò)后，土地市場(chǎng)價(jià)格開始回落，地方政府也只能放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。
另一方面，房地產(chǎn)業(yè)涉及到下游七八十個(gè)產(chǎn)業(yè)的興衰，一旦房地產(chǎn)走下坡路，就會(huì)殃及其他產(chǎn)業(yè)，更會(huì)影響當(dāng)?shù)谿DP的增速。為了不讓GDP增速過(guò)快回落，地方政府通常也不太愿意對(duì)房地產(chǎn)狠下重手。
不過(guò)，筆者認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然還不能離開房地產(chǎn)的支撐，但隨著互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費(fèi)電子等新興行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)的地位已大不如前。而地產(chǎn)大佬們長(zhǎng)期與各級(jí)政府打交道，商業(yè)嗅覺(jué)敏感，他們肯定早已感受到“變天”征兆。那么，王健林和潘石屹為啥要大規(guī)模拋售物業(yè)呢?
首先，商業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。過(guò)去無(wú)論是王健林、潘石屹，還是李嘉誠(chéng)都在商業(yè)地產(chǎn)上發(fā)家致富。但是他們這幾年發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從黃金期轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代。拿萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，不僅是萬(wàn)達(dá)商城的店鋪空置率畸高，而且萬(wàn)達(dá)商城的投資回報(bào)率也下滑的很歷害。針對(duì)這些“食之無(wú)味，棄之可惜”的地產(chǎn)物業(yè)，王健林自然心有不甘，只能將名下微利甚至不賺錢的項(xiàng)目出售。
再者，政府要民間控制杠桿率，王健林和潘石屹必會(huì)積極響應(yīng)。雖然，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)和SOHO中國(guó)的負(fù)債率與同行相比都不算高，但是兩位大佬在大規(guī)模出售名下物業(yè)后均表示，將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化。實(shí)際上，王健林和潘石屹都將不太賺錢的物業(yè)拋售之后，拿一部分資金去償還即將到期的債務(wù)。如此可進(jìn)一步降低負(fù)債率。同時(shí)，對(duì)王健林來(lái)說(shuō)，此舉也能促進(jìn)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)早日上市。
從目前形勢(shì)來(lái)看，監(jiān)管者對(duì)地產(chǎn)商們的融資愈加趨嚴(yán)。監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來(lái)源，上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后，地產(chǎn)商就沒(méi)有在上海證交所發(fā)債。2018年，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見(jiàn)一斑。為此，資金鏈比較緊張的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn)，也是為了應(yīng)付即將到來(lái)的兌付危機(jī)。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)代已經(jīng)開啟?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，即便到了今天，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，還是比較低的。而隨著大量中小房地產(chǎn)企業(yè)要么被大型房企業(yè)兼并，要么因經(jīng)營(yíng)不善直接倒閉。只有不斷做大做強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì)開始考慮如何轉(zhuǎn)型。
比如，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合，也會(huì)衍生出不少投資機(jī)會(huì)。就在今年年初，王健林就在萬(wàn)達(dá)工作報(bào)告中，明確指出要加大旅游投資。而且，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、與計(jì)算等新興行業(yè)的發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)將更多的融入到智能家居、智能辦公室等。
王健林、潘石屹、李嘉誠(chéng)這三位國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的大佬，紛紛拋售旗下物業(yè)，這既說(shuō)明了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從暴利的黃金期變?yōu)榘足y階段，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)變天。也暗示了大佬們希望通過(guò)出售資產(chǎn)，降低債務(wù)規(guī)模，并對(duì)房企進(jìn)行輕資產(chǎn)化運(yùn)作。更關(guān)鍵的是，大型房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)的大兼并、大選牌時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
資訊編輯：中國(guó)財(cái)富500強(qiáng)（m.cementmason.com）
